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La crise du logement que traverse notre pays atteint aujourd’hui un niveau sans précédent. Ralentissement historique de la construction neuve, flambée des prix, accès de plus en plus restreint à la propriété comme à la location, hausse continue du nombre de personnes sans domicile : les indicateurs ne sont pas positifs. Cette situation fragilise la cohésion sociale, creuse les inégalités territoriales et pèse sur le pouvoir d’achat des ménages.
Face à cette urgence, notre politique du logement doit faire l’objet d’une relance forte, cohérente et durable. Elle doit permettre à la fois de stimuler l’offre – en particulier dans les zones tendues – et de garantir un accès équitable et digne au logement pour toutes et tous. Il est essentiel de redonner confiance aux acteurs du secteur, de faciliter l’investissement, de lever les freins à la construction et d’accompagner les ménages dans leur parcours résidentiel, notamment les plus modestes et les jeunes générations.
Cette ambition doit également s’inscrire pleinement dans les objectifs de transition écologique. Répondre à la crise du logement ne peut donc se faire qu’en accélérant la production de logements durables, sobres en carbone, et compatibles avec notre trajectoire de neutralité climatique à l’horizon 2050.
Enfin, alors que les pertes de recettes fiscales liées au ralentissement du secteur s’accumulent, il devient indispensable de soutenir une politique incitative, ciblée et efficace. Qu’il s’agisse de favoriser l’accession à la propriété, de renforcer l’offre locative intermédiaire, de mobiliser le foncier ou de lutter activement contre le sans-abrisme, l’État doit reprendre l’initiative.
À ce titre, il convient de souligner que l’État et les collectivités subissent déjà des pertes massives de recettes :
• Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) – perçus par les collectivités locales lors des transactions immobilières – ont diminué d’environ 6 milliards d’euros. Cette contraction des DMTO pèse fortement sur les budgets des départements, qui dépendaient largement de cette ressource cyclique.
• Dans le secteur du logement neuf, la chute des mises en chantier se traduit par une perte d’environ 2 milliards d’euros de TVA pour l’État.
• À cela s’ajoute l’impact sur l’emploi dans le secteur du bâtiment et de l’immobilier : les suppressions de postes entraînent une baisse des cotisations sociales et fiscales, ainsi qu'une hausse des dépenses publiques liées au chômage. Ces pertes sont estimées à environ 2 milliards d’euros supplémentaires.
Au total, ce sont donc près de 10 milliards d’euros de recettes publiques qui s’évaporent. Cette érosion fragilise non seulement les finances publiques locales et nationales, mais aussi le tissu social, les capacités d’investissement et la stabilité économique des territoires.
Le dispositif Loc’Avantages prévoit une réduction d’impôt au profit des propriétaires qui mettent leur logement en location dans le cadre d’une convention conclue avec l’Anah sous condition de plafond de loyer. Il s’applique jusqu’au 31 décembre 2024. La massification attendue du dispositif Loc’Avantages ne s’est pas encore réalisée et apparaît freinée par les paramètres actuels du dispositif, trop complexes.
Aussi, il est proposé à travers cet amendement, de :
\- le prolonger jusqu’au 31 décembre 2030 ;
\- le transformer en crédit d’impôt afin d’augmenter l’avantage fiscal au profit des propriétaires- bailleurs les plus modestes ;
\- ouvrir le bénéfice du dispositif aux propriétaires dont les revenus locatifs sont soumis au régime micro-foncier ainsi qu’aux logements meublés dont la part croit dans le parc des logements loués à titre de résidence principale ;
\- appliquer au dispositif Loc’Avantages le plafonnement majoré des niches fiscales à 18 000 euros (contre le plafonnement à 10 000 actuellement).
Par ailleurs, cet amendement modifie la servitude de mixité sociale applicable aux communes faisant l’objet d’un arrêté de carence au titre de l’article 55 de la loi SRU et celle applicable aux communes exemptées de l’application de ce dispositif en raison de l’inconstructibilité de la majeure partie de leur territoire urbanisé. Cette mesure vise à faire obstacle aux pratiques de contournement de certains propriétaires et promoteurs qui ne recourent au Loc’Avantages que dans le seul but de satisfaire la servitude, avec pour projet de résilier leur engagement dès que possible, altérant ainsi le développement d’une offre sociale pérenne que doit permettre cette règle.
L'attractivité du dispositif Loc'Avantages apparaît limitée par les paramètres actuels. Ils induisent une lourdeur pour les propriétaires qui souhaitent s'engager. La durée et la complexité du montage des dossiers, ainsi que le conventionnement actuellement requis peuvent constituer un frein d’ordre administratif. D'autres dispositifs fiscaux associés au logement (Pinel, Denormandie, Malraux) reposent sur le caractère déclaratif par le propriétaire bailleur au moment de sa déclaration d’impôts. Il est ainsi proposé de substituer à la convention actuelle un simple engagement, notamment pour préserver la comptabilité en année N des logements ainsi loués (pour faciliter l’accès aux aides aux logement, ainsi que les décomptes au titre de la loi SRU). Cet aménagement du Loc'Avantages est de nature à poursuivre l’objectif de massification du dispositif en en renforçant l’attractivité. En effet, remplacer le conventionnement par une attestation accompagnée du contrat de bail et du justificatif de ressources du locataire, est une mesure qui permet de simplifier et d’accélérer le recours au dispositif. Les détails de l’engagement seront déterminés par décret.
