II-12
Alors que la production de logement n’a jamais été aussi basse (125 000 logements sociaux financés en 2016, 98.682 logements sociaux financés par l’État en 2024), le nombre de ménages en attente d’un logement social s’accroit de manière significative (2,7 millions de ménages en 2024, une hausse d’environ 4% par rapport à 2022).
Des outils existent pour lutter efficacement contre cette crise du logement notamment la loi « SRU » identifiée par les acteurs du logement comme étant un puissant levier de production de logements sociaux si son application stricte est assurée.
Pour mémoire, en 2022 le Gouvernement indiquait que le prélèvement annuel sur les communes déficitaires représentait 203 millions d’euros. Sur l'année 2023, on dénombre 2 157 communes qui entrent dans le champ d'application de la loi SRU, dont 1 159 sont déficitaires (54 %), c'est-à-dire n'atteignant pas leur taux cible de 20 % ou 25 %, et 846 (39%) qui atteignent ou dépassent leurs taux cibles.
Cet amendement vise à abonder les subventions de l’Etat, par les sanctions financières appliquées aux communes carencées de la loi SRU, au bénéfice de la production de logements sociaux financés. En effet, systématiser et doubler les sanctions applicables aux communes carencées au titre de la loi SRU aurait un double effet, contraindre véritablement les communes concernées de respecter les objectifs qui leurs sont fixés et à défaut, permettrait de générer 250 millions d’euros utilisés pour relancer la production de logements locatifs sociaux sur le territoire national via les subventions de l’Etat. A noter que la proposition d’amendement précédente visant à systématiser et à doubler les sanctions appliquées aux communes carencées permettrait de financer cette mesure.
Pour rappel, au titre de l’année 2019, 105 453 logements locatifs sociaux ont été financés en France métropolitaine. Le coût total des opérations est de 14,7 milliards d’euros, dont 403 millions d’euros de subventions versées par l’État (108 millions pour financer la surcharge foncière et la prime spécifique Île-de-France).
Afin d’assurer la recevabilité financière du présent amendement il est donc proposé de majorer, en autorisations d’engagement et en crédits de paiement, de 406 millions euros les crédits de l’action 1 « Construction locative et amélioration du parc » du programme 135 « Urbanisme, territoires et amélioration de l'habitat » par la minoration à due concurrence de ceux de l’action 1 « Actions territorialisées et Dispositifs spécifiques de la politique de la ville » du programme 147 « Politique de la ville ».
Il convient de noter que la proposition de mouvement de crédits est uniquement formelle, afin de respecter les règles budgétaires. Notre intention n’est pas de ponctionner un programme et nous appelons le Gouvernement à lever ce gage.
Tel est l’objet du présent amendement, soutenu par la Fédération des acteurs de la solidarité (FAS) et UNICEF France.
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Les 20 millions de maisons individuelles en France sont à 63% occupées par des ménages de deux personnes ou moins, qui se posent parfois des questions simples et légitimes sur l’évolution de leur habitat : ils veulent valoriser leur terrain, parfois diviser ou densifier, mais surtout adapter leur logement, certains pour leurs vieux jours.
Pour faciliter ces évolutions il conviendrait d’apporter des modifications aux règles régissant les cahiers des charges de lotissements. Les clauses de ces cahiers des charges organisent un vivre ensemble choisi par les propriétaires des lots et leur utilité est incontestable.
Cependant, il existe en pratique deux difficultés :
\- En premier lieu, certaines clauses de ces cahiers des charges posent des interdictions générales qui empêchent toute évolution du lotissement, et ce le plus souvent au détriment des colotis eux-mêmes qui ont besoin de transformer et de pérenniser leur logement ;
\- En second lieu, la modification de ces mêmes clauses est souvent bloquée ou illusoire, du fait de la méconnaissance du périmètre du lotissement voire parce qu’aucune association syndicale ne fonctionne.
Les blocages véhiculés par ces clauses sont dans bien des cas en contradiction avec les PLH et les règles des PLU applicables. D’ailleurs, au fil des réformes, ces stipulations ont été rendues inopposables aux autorités compétentes pour instruire les demandes d’autorisation d’urbanisme. Cependant, au visa de l’article L.442-9 alinéa 3 du Code de l’urbanisme, la Cour de Cassation considère qu’un cahier des charges, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues.
Les autorisations d’urbanisme étant délivrées sous réserve du droit des tiers, il s’ensuit qu’une autorisation d’urbanisme pourra être obtenue mais pourra difficilement, dans les faits, être mise en œuvre à cause d’une stipulation du cahier des charges du lotissement dont dépend le bien. Les évolutions sont donc trop souvent rendues impossibles mais comme nécessité fait loi, elles seront parfois réalisées, malgré les risques juridiques. Cette situation est intenable à l’heure où il faut apporter de la sécurité juridique aux propriétaires tout en favorisant l’application des objectifs nationaux et locaux tant en matière de développement de l’offre de logement.
Pour remédier à cette difficulté, un dispositif existant pourrait être renforcé. Il s’agit de la procédure de mise en concordance de l’article L. 442-11 du code de l’urbanisme qui permet à un maire, après enquête publique, de supprimer toute discordance d’un cahier des charges avec les dispositions de son plan local d’urbanisme, notamment en termes de densité des constructions.Cette procédure, laissée aujourd’hui à la seule initiative des pouvoirs publics, est à ce jour très peu utilisée, par méconnaissance, ou pire par réticence au regard de la multiplicité des intérêts en présence, pouvant induire une absence d’initiative publique.
Pour en favoriser l’utilisation, il s’agirait donc de l’ouvrir aux initiatives privées qui portent des projets de développement de logements, tout en respectant les droits des propriétaires constitutionnellement garantis.
La procédure de mise en concordance pourrait ainsi être réalisée à l’initiative d’un porteur de projet, à condition que les propriétaires au sein du lotissement ne s’y opposent pas selon les mêmes règles de majorités que celles que le législateur a d’ores et déjà instituées à l’article L. 442-10 s’agissant des procédures de modifications de certaines règles des cahiers des charges.
Le dialogue favorisé par ce renforcement de la procédure et l’explication des avantages et des risques seront de nature à emporter l’adhésion des colotis sur une évolution du cahier des charges qui pourrait également profiter à chacun d’eux.
C’est pourquoi il sera confié au commissaire enquêteur le soin d’organiser une réunion publique sur le projet (ce qu’il peut déjà faire librement).
Les colotis disposeront ensuite d’une faculté de s’opposer au projet de mise en concordance jusqu’au terme de l’enquête publique dont le délai est généralement de quinze jours.
À défaut d’opposition, la procédure de mise en concordance devra alors être finalisée par le maire, sans qu’il soit besoin de solliciter une délibération de son conseil municipal.
En cas d’opposition, elle sera abandonnée, sauf à ce que le maire décide de se réapproprier cette initiative et de poursuivre la procédure en sollicitant alors une délibération de son conseil.
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Cet amendement vise à repousser l'entrée en vigueur de cette réforme précipitée, insincère et constitutionnellement fragile.
La présente réforme prétend aligner Paris, Lyon et Marseille sur le droit commun des élections municipales. Pourtant, ses auteurs introduisent une prime majoritaire à 25%, dérogatoire de la prime de 50% des sièges dont bénéficie aujourd’hui la liste arrivée en tête au second tour, voire au premier si elle obtient la majorité absolue des voix.
L’article 1ᵉʳ du texte fixe en effet la prime majoritaire à 25 % des sièges pour l’élection du Conseil de Paris et des conseils municipaux de Lyon et Marseille, au lieu des 50% prévus par l’article L. 262 du code électoral. Cette réduction de moitié de la prime est une dérogation explicite inscrite dans la loi. Une énième exception qui soulève des interrogations constitutionnelles.
Le Conseil constitutionnel veille au principe d’égalité devant le suffrage et entre les collectivités territoriales. Il a reconnu que soumettre certaines communes à un régime électoral différent doit répondre à une différence objective de situation ou à un motif d’intérêt général suffisant, en lien avec l’objet de la loi.
En l’occurrence, la prime majoritaire réduite à 25% pourrait être analysée comme créant une rupture d’égalité entre les communes : on instituerait un régime dérogatoire propre à Paris, Lyon, Marseille sans justification évidente tirée de leurs spécificités.
En réalité, aucune raison d’intérêt général ne semble justifier qu’à Paris, Lyon, Marseille la liste majoritaire n’ait droit qu’à un quart des sièges quand partout ailleurs c’est la moitié. Au contraire, le but de la prime majoritaire est précisément d’assurer une majorité de travail au sein du conseil municipal. Le dispositif proposé va à l’encontre de cet objectif : avec seulement 25% de prime, une liste arrivée en tête pourrait demeurer minoritaire en sièges au Conseil de Paris Cela affaiblirait la gouvernance de la ville.
Nul besoin, donc, de préciser à nouveau le risque d’inconstitutionnalité de cette mesure pour rupture d’égalité entre collectivités territoriales, le Conseil constitutionnel ayant conféré une valeur constitutionnelle à ce principe.
Ces dérogations au droit commun risquent, en définitive, de rendre le scrutin illisible pour les électeurs et contre-productif quant à la démocratie locale. L’introduction d’une prime réduite pourrait aboutir à ce que le maire de la ville soit élu avec une opposition très forte au conseil, voire que sa liste ne détienne pas la majorité absolue des sièges. Une situation plus instable que le droit commun actuel.
