Amendement n°2106

Le statut du bailleur privé voté à l’Assemblée nationale puis au Sénat a permis d’affiner les débats, s’agissant de la rentabilité susceptible de permettre une réelle augmentation de la production de logements neufs et de l’achat de logements anciens à rénover en profondeur pour les remettre à niveau, notamment du point de vue de la performance énergétique. Le présent amendement tire les conséquences des échanges nourris avec les professionnels sur 5 points majeurs. 1.       Il permet, par son 1°, d’intégrer la production d’immeubles « équivalents neufs » après rénovation dans le même statut que le neuf, de sorte à encourager la production de logements par des rénovations de très bonne qualité. 2.       Il permet ensuite, par son 2° et son 3°, d’augmenter de 0,5 % les taux prévus pour le neuf et l’ancien, de sorte à atteindre un niveau suffisant de rentabilité, en tenant compte du plafonnement au niveau des loyers intermédiaires (et donc de la baisse de 15 % environ des loyers par rapport au marché). 3.       Il permet aussi, par son 2° et son 3°, de calquer le plafond de loyer et de ressources du locataire sur le logement intermédiaire institutionnel, et pas sur le logement intermédiaire du dispositif Loc’Avantage. En effet, dans le dispositif Loc’Avantage, les loyers sont définis par rapport aux loyers de marché, qui varient. Le propriétaire a donc beaucoup de mal à anticiper l’évolution du loyer de son bail. Cela ne pose pas beaucoup de problème pour Loc’Avantages, puisque le dispositif ne concerne pas ou presque le neuf, que l’engagement n’est que de 6 ans et que les locataires déménagent peu (ce qui signifie que le même locataire reste souvent en place du début à la fin). En revanche, pour le dispositif du bailleur privé, cela poserait problème puisque les bailleurs qui achèteraient dans le neuf en VEFA ne connaîtront pas le loyer exact de mise en location, que l’engagement est plus long (9 ans) et qu’il y aura davantage de changements de locataires, puisque l’objectif est que la mise en location soit longue (ce à quoi l’amortissement incite naturellement), comme pour les institutionnels. Il est donc logique que le plafond de loyer soit plus prévisible, et calqué sur celui dont bénéficient les investisseurs institutionnels du logement intermédiaire, défini à l’article 279‑0 _bis_ A du CGI. 4.       Il permet, par son 4°, d’augmenter le plafond d’amortissement ou d’avantage fiscal. Pour mémoire, le rapport Cosson-Daubresse ne prévoyait aucun plafond de ce type. Un plafond figurait dans l’amendements présenté à l’Assemblée, à hauteur de 10 000 € pour l’avantage fiscal perçu du fait de l’amortissement. Aucun plafond ne figurait au Sénat. Dans les deux cas, par sous-amendement, le Gouvernement a fait adopter un plafond de l’amortissement à hauteur de 8 000 €. Cela revient à un maximum d’investissement de 278 000 € pour un logement neuf, et de 330 000 € environ pour un logement ancien avec travaux. Ces plafonds sont donc inférieurs à ceux du dispositif Denormandie (400 000 € d’investissement – euros de 2018, pas actualisé depuis). Quant au LMNP, ce sont les revenus fonciers qui sont plafonnés, à 77 700 €, soit, avec un rendement de 10 % (ce qui est déjà très élevé), à un investissement de 777 000 €. Le 3° propose donc d’ajuster le plafonnement, en visant la possibilité d’investissements jusqu’à 500 000 € (2 biens en zone assez tendue). Deux options théoriques existent : soit garder un plafond pour l’amortissement, en le portant à 16 000 € pour le neuf et l’ancien, soit plafonner l’avantage fiscal résultant de l’amortissement à 6 000 €. Le plafonnement de l’amortissement est moins équitable : l’avantage fiscal tiré de l’amortissement est beaucoup plus important pour un ménage aisé avec un taux marginal d’imposition de 41 % que pour un ménage de la classe moyenne dont le taux est de 17 % statistiquement. Aussi, l’amendement propose une logique de plafonnement de l’avantage fiscal. 5.       Il permet enfin, par son 5°, d’imputer le déficit foncier créé par l’amortissement sur les revenus globaux, dans la limite d’un plafond de 21 400 €, qui est le plafond existant quand il y a des travaux de rénovation énergétique. Cette imputation est nécessaire dès lors que l’investisseur s’endette pour acheter son bien immobilier. En effet, l’endettement implique le paiement d’intérêts d’emprunt importants, qui sont déductibles des revenus fonciers perçus. Si le déficit généré par l’amortissement ne peut pas être imputé sur le revenu global, cela signifie qu’il est inutile pour tous les investisseurs qui s’endettent. Or, les investisseurs qui s’endettent sont justement les ménages de la classe moyenne, qui n’ont pas assez de cash pour acheter leur appartement sans emprunt – au contraire des classes plus aisées, qui utilisent l’immobilier comme diversification et achètent cash, le plus souvent via le LMNP. La non-imputation des amortissements (et même, d’après l’écriture actuelle de l’article 12 _octies_, des intérêts d’emprunt) vise en pratique à écarter la classe moyenne de l’investissement immobilier, davantage encore qu’aujourd’hui. Pour mémoire, cette non-imputation ne figure dans aucun des amendements initiaux de l’Assemblée ou du Sénat. Elle a été ajoutée par des sous-amendements du Gouvernement, déposés quelques heures avant les débats.