Amendement n°2105

Le présent amendement tire les conséquences des échanges avec les professionnels sur différents points importants, totalement interdépendants et absolument nécessaires pour rendre viable le statut du bailleur privé tel qu’il est envisagé. Il reprend aussi l’essentiel des recommandations du rapport parlementaire Daubresse – Cosson, également fruit d’échanges nourris avec les professionnels. Le 6° permet d’imputer le déficit foncier créé par l’amortissement sur le revenu global. Cette imputation est nécessaire dès lors que l’investisseur s’endette pour acheter son bien immobilier. En effet, l’endettement implique le paiement d’intérêts d’emprunt importants, qui sont déductibles des revenus fonciers perçus. Si le déficit généré par l’amortissement ne peut pas être imputé sur le revenu global, cela signifie qu’il est inutile pour tous les investisseurs qui s’endettent. Or, les investisseurs qui s’endettent sont justement les ménages de la classe moyenne, qui n’ont pas assez d’épargne pour acheter leur appartement sans emprunt – au contraire des classes plus aisées, qui utilisent l’immobilier comme diversification et achètent sans emprunt, le plus souvent via le LMNP. La non-imputation des amortissements écarte de facto la classe moyenne de l’investissement immobilier tel qu’envisagé par le rapport Daubresse – Cosson. Le 6° permet également le doublement du déficit foncier pour les investisseurs recourant à l’amortissement. Ce doublement, qui figurait dans l’amendement initial présenté au Sénat, apparaît utile pour favoriser l’acquisition par des investisseurs ayant recours à l’emprunt. Rappelons également que le plafond de déficit foncier n’a pas été réévalué depuis 25 ans. Le 4° propose de plafonner l’avantage fiscal tiré de l’amortissement à 8000 € par an et par foyer fiscal. Pour mémoire, le rapport Daubresse – Cosson ne prévoyait aucun plafond de ce type. Le plafonnement de l’amortissement est moins équitable que le plafonnement de l’avantage fiscal tiré de l’amortissement (que propose l’amendement) car il défavorise la classe moyenne par rapport aux ménages aisés : tous sont soumis au même plafond brut, alors que l’avantage fiscal tiré de l’amortissement est beaucoup plus important pour un ménage aisé avec un taux marginal d’imposition de 41 % que pour un ménage de la classe moyenne dont le taux est de 17 % statistiquement. Aussi, une logique de plafonnement de l’avantage fiscal s’avère plus pertinente. Le 5° propose de supprimer la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, qui constitue un frein important au moment de l’investissement. En effet, par cette réintégration, c’est le principe même de l’avantage lié à l’amortissement qui est « effacé » au moment de la revente du bien. Les 2° et 3° permettent : De maintenir un plafond de loyer et de ressources du locataire de niveau intermédiaire, mais en calquant ces niveaux sur le logement intermédiaire institutionnel, et pas sur le logement intermédiaire du dispositif Loc’Avantages, trop complexe à mettre en œuvre (les loyers Loc’Avantages figurent dans un arrêté de 430 pages !) D’augmenter de 0,5 % les taux prévus pour le neuf et l’ancien, de sorte à augmenter un peu la rentabilité, et à tenir compte, notamment pour le neuf, du plafonnement au niveau des loyers intermédiaires. Enfin, le 1° consiste en une évolution rédactionnelle : les logements rénovés à neuf étaient logés dans la partie logements anciens (j) alors qu’ils relèvent du même régime fiscal que les logements neufs (les logements rénovés à neufs sont taxés en TVA 20 %) et sont soumis aux mêmes exigences réglementaires.