Amendement n°409

Les bailleurs personnes physiques (ménages) dominent le parc locatif en France. Ils détiennent 55 % des logements concernés en 2024, contre 42 % pour les bailleurs sociaux et moins de 3 % pour les autres personnes morales. Leur place dans le parc locatif s’avère d’autant plus forte que les logements se situent dans des zones peu ou pas tendues. En territoires ruraux notamment, il s’agit de la seule alternative à l’accession.  Or, l’alimentation du parc locatif privé dépend uniquement de la production neuve de logements. Le solde des entrées et des sorties dans l’existant ressort structurellement négatif, situation renforcée depuis l'entrée en vigueur de l’interdiction de louer des logements avec un mauvais DPE.  L’alimentation en neuf du segment du locatif privé détenu par des bailleurs personnes physiques s’avère très sensible aux dispositifs fiscaux de soutien. En effet, la suppression d’un dispositif incitatif (ex: Périssol, Robien, Scellier, Pinel) se traduit systématiquement par une chute des ventes. La fiscalité très lourde s’appliquant à l’investissement locatif explique cette mécanique et c'est pourquoi les dispositifs fiscaux de soutien viennent corriger cette situation. Leur instabilité constitue un lourd handicap, d’autant plus dans le cas du collectif où le délai entre commercialisation du projet et première mise en location du bien se révèle souvent supérieur à deux ans. C’est pourquoi cet amendement vise à créer un régime universel d’investissement locatif privé, lisible et stable comme le préconise le rapport parlementaire Daubresse-Cosson « Pour une relance durable de l’investissement locatif » publié en juin 2025. Il repose sur la reconnaissance de la nature d’activité économique, créatrice de valeur, de l’investissement locatif privé ; il est ainsi proposé : ·     un amortissement du bâti et des gros travaux pendant 20 ans, soit un taux de 5 % par an, applicable pour les seuls nouveaux investissements, dans le neuf et dans l’existant si ce dernier est assorti de travaux représentant au-moins 15 % du prix de l’opération ; ·     une déductibilité sans limite des intérêts d’emprunt, des petits travaux et des charges locatives des revenus fonciers bruts ; ·     une revalorisation du plafond d’imputation du déficit foncier sur le revenu global à 40 000 € contre 10 700 (ou 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique) ; ·     une taxation des plus-values avec reprise de l’amortissement Une revalorisation de l’abattement forfaitaire prévu pour le régime « micro-foncier » est également à prévoir.   Face à la crise actuelle du logement, un tel dispositif en réorientant l’épargne des Français vers l’investissement locatif, contribuera à répondre aux besoins de nos concitoyens qui peinent à se loger. Tel est l'objet de cet amendement